從房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看中國(guó)建筑涂料的未來(lái)

發(fā)布：河南省涂料行業(yè)協(xié)會(huì) 瀏覽：3137次

我們先從“中國(guó)究竟有多少房子”說(shuō)起。

對(duì)于上面這個(gè)問(wèn)題，我們找不到官方數(shù)據(jù)，也不可能找到官方數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)戲稱(chēng)：“我退休后的愿望是，騎著自行車(chē)，到每一個(gè)城市，數(shù)房子，把中國(guó)有多少房子數(shù)清楚。我相信，我一定能夠數(shù)清楚，因?yàn)椋覀兊囊恍┙y(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)連中國(guó)有多少老母豬都能數(shù)清楚，房子嘛，起碼不會(huì)跑來(lái)跑去，是可以數(shù)清楚的。”

但是沒(méi)有官方數(shù)據(jù)，民間數(shù)據(jù)還是有的。鏈家集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)中心曾稱(chēng)，在過(guò)去8、9年的時(shí)間里，鏈家集團(tuán)雇傭了400個(gè)人專(zhuān)門(mén)在各個(gè)小區(qū)數(shù)房子，在全國(guó)30個(gè)城市里數(shù)完了6000萬(wàn)套房子。雖然這離城鎮(zhèn)住宅存量3.5萬(wàn)套的距離還有點(diǎn)遠(yuǎn)，但可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)的某天，中國(guó)人總能弄清楚我們究竟有多少房子。

不過(guò)目前，我們還只能通過(guò)數(shù)據(jù)來(lái)推測(cè)，本文將通過(guò)已有的數(shù)據(jù)進(jìn)行推算中國(guó)究竟有多少房子，以及我們到底需要多少房子；繼而看看，建筑涂料的未來(lái)在哪里。

中國(guó)究竟有多少房子？

1、我國(guó)城鎮(zhèn)房屋建筑存量390億平方米

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根據(jù)上圖我們可以得知2016年、2017年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋建筑竣工面積為106128萬(wàn)㎡、101486萬(wàn)㎡。鑒于2018年前3季度累計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋建筑竣工面積51132萬(wàn)㎡，與2017年前3季度相比，同比下降了11.4%。

考慮到2018年建筑行業(yè)下行，預(yù)計(jì)2018年全年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋建筑竣工面積與2017年下降10%，大約為9億㎡。所有2016年-2018年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋建筑竣工面積約為30億㎡。

依據(jù)攀成德研究部的統(tǒng)計(jì)，2000-2015年我國(guó)房屋建筑存量總計(jì)360億㎡，2000年之前的存量約為160億平方米，因此，2018年底我國(guó)房屋建筑存量約為390億㎡。

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390億㎡的房屋建筑存量總價(jià)值多少？如按照2017年中國(guó)商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格情況7614元/平方米，那么390億㎡的房屋建筑存量的市場(chǎng)價(jià)值約為297萬(wàn)億。

2、住宅存量約241.8億平方米、3億套

房屋建筑中各類(lèi)型建筑有多少？按照2000-2014年房屋建筑竣工面積各類(lèi)別的占比（住宅占比62%，商業(yè)及公共建筑占比18%，工業(yè)建筑占比17%，其他建筑占比3%），390億平方米的存量房屋建筑組成情況大體如下：

住宅241.8億平方米，商業(yè)及公共建筑70.2億平方米，工業(yè)建筑66.3億平方米，其他建筑11.7億平方米。

以上統(tǒng)計(jì)項(xiàng)中，商業(yè)及公共建筑指辦公樓、賓館、餐飲、商廈、醫(yī)院、學(xué)校、文化體育等用房，工業(yè)建筑包括廠房和倉(cāng)庫(kù)，其他建筑是指各種人防工程、廁所等。

另外還有已有住宅二次裝修的市場(chǎng)需求。據(jù)估算2018年末全國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)有住宅面積為241.8億平方米，按照全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房建筑面積的中位數(shù)為80 ㎡，則2018年末全國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅套數(shù)為3.0225 億套；以2.6%的翻新需求比例來(lái)計(jì)算，全年城鎮(zhèn)二次裝修的存量房套數(shù)約785.85萬(wàn)套。

3、中國(guó)住房最短缺的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去了

據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)10月17日?qǐng)?bào)道，近日住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌，在博智宏觀論壇第三十二次月度例會(huì)上表示，“現(xiàn)在中國(guó)住宅人均1.1套，人均建筑面積大概在35-40㎡之間”。

此外，2013年8月，人民日?qǐng)?bào)主管的《人民文摘》曾發(fā)文“我們究竟缺不缺住房”，文中援引國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所首長(zhǎng)任興洲說(shuō)法表示，經(jīng)過(guò)房改以來(lái)大規(guī)模住房建設(shè)，中國(guó)住房市場(chǎng)產(chǎn)生了深刻的變化。“中國(guó)住房最短缺的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去了”。

與發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)比，我國(guó)住宅水平顯然也不算低。目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房35-40㎡（發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化率都非常高，因此我們以人均住房面積來(lái)代替城鎮(zhèn)人均住房面積來(lái)進(jìn)行比較），在全球范圍內(nèi)已是“比上不足比下有余”。

而我國(guó)還處于新建高潮的后段，每年40多億平方米的房屋建筑竣工（其中住宅約25億平方米），隨著商品房去庫(kù)存和新建住宅的持續(xù)進(jìn)行，到2030年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房面積將達(dá)到戶均1.2套房，人均44㎡，實(shí)現(xiàn)“一人一間”，真正達(dá)到世界前列水平，與歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家的住房水平相當(dāng)。

我國(guó)還缺房子嗎？

觀點(diǎn)一：我們的房子已經(jīng)足夠了

有關(guān)部門(mén)的發(fā)言人曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：中國(guó)已經(jīng)不缺房了，城鎮(zhèn)化率60%多，人均住房面積40%多。也正如上文所言：“中國(guó)住房最短缺的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去了”。

甚至從某種意義上說(shuō)，中國(guó)不缺房子了——已有的房子加上現(xiàn)在還在蓋的房子，中國(guó)的房子是夠中國(guó)人住的；而且我們房屋空置率處于危險(xiǎn)領(lǐng)域，泡沫現(xiàn)象更是突出。

中國(guó)房地產(chǎn)空置率究竟有多大，官方?jīng)]有給出確切數(shù)據(jù)，我們只能用前幾年西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的調(diào)查報(bào)告中獲取數(shù)據(jù)：

2013年全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，其中六大城市空置率分別為：重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%；三線城市住房空置率最高，為23.2%。而且在2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%。

按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)上來(lái)講，空置率10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡；10%-20%之間為危險(xiǎn)區(qū)間；20%以上為房屋庫(kù)存嚴(yán)重積壓。

在全國(guó)熱點(diǎn)城市超過(guò)房?jī)r(jià)的炒房團(tuán)的手上囤積著大量的房源，我國(guó)的房屋置空率又一直偏高，樓市泡沫是有點(diǎn)若隱若現(xiàn)的現(xiàn)象，甚至是有專(zhuān)業(yè)人士表明，我國(guó)的樓市將迎來(lái)白銀時(shí)代。

觀點(diǎn)二：雖然飽和，但仍有上升空間

如果以人均居住標(biāo)準(zhǔn)每人40㎡，總?cè)丝跒?4億人，城市化率73%計(jì)算，那么數(shù)據(jù)層面顯示：

人均居住標(biāo)準(zhǔn)×總?cè)丝凇脸鞘谢?總需求

40㎡×14億×75%=420億㎡

總需求-已有住房=需要新建的住房

420億㎡-241.8億㎡=178.2億㎡

每年折舊新建：420億㎡×0.05=21億㎡

根據(jù)上述算式我們可以得知，未來(lái)還需要新建178.2億㎡的住宅。按照最近幾年的銷(xiāo)售、竣工面積（年均10-14億㎡），完成這件事大約還需要17-13年，房地產(chǎn)行業(yè)仍是日不落行業(yè)。

建筑涂料還有未來(lái)嗎？

中國(guó)一直是以“基建狂魔”著稱(chēng)，但是根據(jù)上文的描述我們不難發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)的確已經(jīng)進(jìn)入“寒冬”，這是不可爭(zhēng)辯的事實(shí)。那么以房地產(chǎn)為依托的建筑涂料究竟還有沒(méi)有未來(lái)？

對(duì)此，我們認(rèn)為無(wú)需過(guò)度悲觀。發(fā)達(dá)國(guó)家很早就已經(jīng)走過(guò)我們目前的階段，也已經(jīng)走過(guò)我們未來(lái)3個(gè)5年的階段。但我們?nèi)匀荒軌蚩吹剑ㄖI(yè)依然是發(fā)達(dá)國(guó)家最重要的產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)也都非常大。

有報(bào)告指出，2014年日本、英國(guó)、法國(guó)、西班牙、美國(guó)、德國(guó)、意大利這幾個(gè)國(guó)家建筑施工行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度分別為6%、6%、5%、5%、4%、4%、4%。

更有數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)2017年，建筑業(yè)增加值達(dá)到55689億元，年均增速16.6%；建筑業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)到6.7%；建筑業(yè)企業(yè)繳納稅金占全國(guó)稅收收入（扣除出口退稅）的比重達(dá)5.1%；建筑業(yè)從業(yè)人員占全國(guó)就業(yè)人員的比重達(dá)7.1%。

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